Hoeveel borg een verhuurder mag vragen
De wettelijke regels bepalen precies hoeveel geld een verhuurder vooraf als borg mag vragen voor een zelfstandige woonruimte of kamer.
Als je huurcontract op of na 1 juli 2023 is ingegaan, mag de verhuurder volgens de regels van de Wet goed verhuurderschap maximaal twee maanden kale huur als waarborgsom van jou vragen. Voor oudere huurcontracten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, geldt op basis van eerdere rechtspraak een maximum van drie maanden kale huur. De wet verplicht een verhuurder overigens niet om een borg te vragen, maar in de praktijk gebeurt dit bijna altijd. De wettelijke maxima gelden specifiek voor woningen en kamers. Voor bedrijfsruimtes gelden andere regels.
Zorg altijd voor een geldig betalingsbewijs voordat je de sleutels ontvangt. Je kunt dit op twee manieren vastleggen:
- Maak het bedrag over via een bankoverschrijving met een duidelijke omschrijving.
- Vraag om een schriftelijke kwitantie als je het bedrag contant betaalt.
Vraagt een eigenaar meer dan het wettelijke maximum, dan heb je verschillende keuzes. Je kunt weigeren om het extra bedrag te betalen, maar dan loop je het risico dat je de woning niet krijgt. Je kunt de te hoge borg ook eerst betalen en na de start van de huur naar de kantonrechter stappen om verlaging te eisen. Als de rechter de borg verlaagt, moet de eigenaar het te veel betaalde deel direct terugstorten. Daarnaast kun je een melding doen bij de gemeente, die de verhuurder een boete kan opleggen. Meer details over deze maximale bedragen lees je op de pagina over de waarborgsom op Volkshuisvesting Nederland.
Wanneer je de borg terug moet krijgen
Na het inleveren van de sleutels moet de verhuurder de borg binnen een vaste wettelijke termijn op je rekening storten.
De hoofdregel is eenvoudig: laat je de huurwoning zonder schade en volgens alle afspraken achter, dan moet de verhuurder het complete bedrag binnen 14 dagen terugbetalen. Deze periode begint direct op de dag dat de huurovereenkomst officieel afloopt. De verhuurder hoeft overigens geen rente te vergoeden over de maanden of jaren dat hij jouw borg heeft beheerd.
Zijn er wel openstaande kosten of is er sprake van schade die jij hebt veroorzaakt? Dan geldt een langere betaaltermijn. De verhuurder heeft in die situatie maximaal 30 dagen de tijd na het einde van de huur om het resterende bedrag over te maken. Dit mag alleen als er tegelijk een schriftelijke toelichting wordt gegeven. De eigenaar is wettelijk verplicht om jou een volledige en gespecificeerde kostenspecificatie te sturen waarin precies staat welke bedragen zijn verrekend.
De wet stelt duidelijke termijnen.
Als de dertig dagen voorbij zijn en je hebt nog geen specificatie of geld ontvangen, is de verhuurder in verzuim. Je vindt de officiële richtlijnen hierover terug in het overzicht van Rijksoverheid over de waarborgsom.
Wat de verhuurder mag inhouden en wat niet
Een verhuurder mag het bedrag van de borg niet zomaar voor alle soorten kosten gebruiken.
De wet stelt dat er slechts vier specifieke posten mogen worden verrekend met de borgsom:
- Achterstallige huurbetalingen
- Achterstallige servicekosten
- Schade aan de woonruimte die aantoonbaar door de huurder zelf is veroorzaakt
- Achterstallige energieprestatievergoeding
Kosten voor gewone slijtage mogen nooit van je borg worden afgetrokken. Denk hierbij aan lichte verkleuring op de muren door zonlicht, lichte sporen op de vloer door normaal lopen of apparaten die kapotgaan door ouderdom. Dit soort slijtage hoort bij het normale gebruik van een woning. De verhuurder ontvangt maandelijks huur en moet van dat geld het reguliere onderhoud betalen. Is er schade ontstaan doordat de verhuurder zelf nalatig is geweest met onderhoud, zoals lekkage door een oud dak? Dan mag dit nooit op jouw waarborgsom worden ingehouden.
De bewijslast ligt altijd bij de verhuurder. Hij moet kunnen bewijzen dat de woning bij aankomst in betere staat was en dat de specifieke schade tijdens jouw huurperiode is ontstaan. Kan de verhuurder dat niet bewijzen met duidelijke documenten, dan mag hij niets inhouden. Andere kosten, zoals administratiekosten voor het afhandelen van het vertrek of het opmaken van brieven, zijn wettelijk verboden als inhouding. De regels hiervoor zijn vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap.
Zo voorkom je discussie: opnamerapport, foto's en de eindinspectie
Een goede voorbereiding bij het begin en het einde van je huurperiode voorkomt onnodige meningsverschillen over beschadigingen.
Zorg ervoor dat er bij de sleuteloverdracht aan het begin van de huur een inspectierapport wordt opgesteld. Dit document heet een opnamestaat. Hierin schrijven jullie samen alle bestaande gebreken op, zoals krassen op de deuren, vlekken in het aanrechtblad of losse plinten. Maak direct duidelijke kleurenfoto's van alle kamers en bewaar deze veilig. Maakt de verhuurder geen rapport bij de start? Schrijf dan zelf een lijst met alle gebreken, maak foto's en stuur deze per e-mail naar de verhuurder, zodat je een bewijs met datum hebt.
Vóór de einddatum plan je samen met de verhuurder een voorinspectie en een eindinspectie. Tijdens de voorinspectie hoor je precies hoe je de woning moet achterlaten en welke kleine reparaties je eventueel nog zelf moet doen. Zorg dat je zelf aanwezig bent bij de definitieve oplevering. Loop samen alle ruimtes door, noteer de meterstanden en controleer of er een datum, naam en handtekening van beide partijen op het eindrapport staan. Voor huurcontracten die vóór 1 augustus 2003 zijn getekend golden overigens afwijkende regels: daarin verklaarde de huurder automatisch dat het huis in goede staat was ontvangen en zonder gebreken moest worden opgeleverd. Voor alle moderne contracten moet de verhuurder de schade bewijzen. Lees voor het juist beëindigen van je contract de instructies over huur opzeggen van Rijksoverheid.
Krijg je de borg niet terug: brief, meldpunt van de gemeente en kantonrechter
Wanneer de verhuurder weigert om het geld over te maken, moet je zelf schriftelijk actie ondernemen.
Stap 1 is het sturen van een formele herinneringsbrief. Hierin eis je de terugbetaling van de waarborgsom binnen een redelijke termijn van bijvoorbeeld veertien dagen. Noem in de brief de datum van oplevering, het openstaande bedrag en je bankrekeningnummer. Verstuur deze brief bij voorkeur aangetekend of per e-mail met een leesbevestiging, zodat je kunt aantonen dat het bericht is ontvangen. Je kunt voor dit doel een voorbeeldbrief gebruiken van Het Juridisch Loket, waar je ook terechtkunt voor gratis juridisch advies over huurzaken.
Reageert de eigenaar nog steeds niet, dan kun je een officiële klacht indienen bij het meldpunt van de gemeente. Sinds 1 januari 2024 heeft elke Nederlandse gemeente een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag op basis van de Wet goed verhuurderschap. In steden zoals Rotterdam doe je deze melding online met je DigiD via het meldpunt ongewenst verhuurgedrag van Rotterdam. De gemeente beoordeelt de melding, stuurt meestal binnen 5 werkdagen een reactie en probeert het probleem binnen 8 weken op te lossen. Gemeenten hebben de bevoegdheid om verhuurders die zich niet aan de regels houden een boete op te leggen via een last onder dwangsom.
De Huurcommissie behandelt dit niet.
Veel huurders denken dat de Huurcommissie geschillen over de waarborgsom oplost, maar dat is niet zo. Voor het terugvorderen van een borgsom moet je naar de kantonrechter. De rechter kan de verhuurder dwingen om het bedrag en eventuele extra kosten aan jou uit te betalen. Op de website van Rijksoverheid vind je een toelichting over geschillen voorleggen aan de kantonrechter.
Andere kosten bij het huren die niet mogen
Naast een te hoge borg proberen sommige verhuurders of bemiddelaars extra bedragen te rekenen die wettelijk verboden zijn.
Sleutelgeld is altijd verboden.
Sleutelgeld is een bedrag dat een verhuurder vraagt puur voor het overhandigen van de huissleutels of het tekenen van het contract. Als een eigenaar hierom vraagt, weiger dan te betalen. Heb je dit bedrag toch al betaald, bewaar dan het bankafschrift goed; je kunt dit geld achteraf via de rechter terugeisen omdat er geen tegenprestatie tegenover staat.
Ook dubbele bemiddelingskosten zijn niet toegestaan. Wanneer een verhuurmakelaar werkt in opdracht van de verhuurder, mag dat bureau geen bemiddelingskosten, administratiekosten of contractkosten aan jou als huurder vragen. Dit verbod geldt voor sociale huurwoningen, kamers en woningen in de vrije sector. Je betaalt alleen bemiddelingskosten als je zelf een makelaar een persoonlijke zoekopdracht hebt gegeven om buiten diens eigen aanbod een woning voor jou te vinden.
Verhuurderskosten mogen uitsluitend gevraagd worden als je er direct iets tastbaars voor krijgt. Toegestane kosten zijn bijvoorbeeld:
- Het maken en monteren van een naamplaatje bij de voordeur
- Het aanvragen van een speciale gemeentelijke vergunning voor de huurder
Kosten voor het opstellen van het huurcontract vallen hier nooit onder, want dat hoort standaard bij de taken van de verhuurder. Ook overnamekosten voor bijvoorbeeld vloerbedekking of gordijnen zijn altijd vrijwillig en spreek je af met de vertrekkende huurder, nooit verplicht met de eigenaar. Bekijk het complete overzicht van extra kosten bij een huurcontract op Rijksoverheid.
Wat het KNM-examen hierover vraagt
Tijdens het KNM-examen krijg je praktische vragen over het thema wonen en de regels voor huurders in Nederland.
Het onderdeel Kennis van de Nederlandse Maatschappij toetst of je weet welke rechten en plichten je hebt als burger. De vragen gaan bijvoorbeeld over situaties waarin een verhuurder onderhoud weigert, wie verantwoordelijk is voor reparaties in huis en naar welke instantie je stapt bij een conflict. Het examen kan vragen of je het verschil kent tussen de Huurcommissie, de gemeente en de kantonrechter. Je kunt oefenen met dit soort vraagstukken via het officiële oefenmateriaal voor inburgeringsexamens van DUO.